楼市寒冬：政策利好难解“量价齐跌”困局
2023年以来，中国楼市遭遇前所未有的寒冬。尽管政府自年初以来便祭出多重救市政策，包括多数城市取消限购限贷、下调房贷利率及首付比例、上调公积金贷款额度，甚至一线城市实施“认房不认贷”，但市场却迟迟不见起色，“量价齐跌”的颓势依旧。数据显示，今年1-11月，全国商品房销售面积同比下降23.3%至约12.12亿平方米，销售额同比下降26.6%至约11.86万亿元。与此同时，11月100个重点城市二手住宅均价环比下降0.62%，连续9个月下滑，跌幅较上月扩大0.29个百分点，达到15231元/平方米。
这令人不禁思考：为何如此强力的政策组合拳，却未能有效提振市场信心？ 其原因错综复杂，可归纳为以下几个关键因素：
首先，供过于求的现实难以忽视。据估计，中国空置房数量高达1.2亿套，足以容纳3-4亿人口。在经历了二十余年的房地产繁荣后，96%的家庭已拥有至少一套住房，其中41.5%的家庭拥有两套及以上住房。房地产去投资化、回归居住属性的大趋势下，未来真正的刚性需求将持续萎缩。
展开剩余67%其次，高房价与老百姓的收入水平严重脱节。尽管政策利好不断，但三年疫情的冲击导致许多家庭收入减少甚至失业，购房能力大幅下降，难以承受居高不下的房价。此外，疫情后人们的消费观念日趋理性，对未来收入增长的预期更加谨慎，多数家庭更倾向于根据自身实际情况做出购房决策。
再次，购房者信心严重不足。恒大、碧桂园等大型房企的债务违约和烂尾楼事件，严重打击了购房者的信心，许多潜在购房者选择观望，担心重蹈覆辙。同时，前几年央行的“三道红线”政策以及持续低迷的市场行情导致房企资金链普遍紧张，部分开发商甚至出现偷工减料现象，进一步降低了新建商品房的质量，加剧了购房者的担忧。
面对持续低迷的楼市，政府正试图通过新的举措来应对。国务院常委会近日审议通过并下发了《关于规范建设保障性住房的指导意见》，计划在未来五年内建设600万套保障性住房，以满足低收入群体的住房需求。该计划将在包括上海、北京、深圳等35个特大城市进行试点，被部分媒体解读为“新一轮房改”的序幕。
然而，这一举措也引发了部分担忧：新一轮房改是否会重蹈1998年房改的覆辙，引发房价大幅上涨？对此，经济学家马光远曾精辟地总结道：“房地产作为中国最好投资品的时代已经结束了”，“未来房子逐步回归到居住属性”。
事实上，此次房改与1998年房改有着本质区别。1998年房改侧重于将房地产从计划经济体制转向市场化，却忽视了对低收入群体的保障。而此次房改旨在弥补这一缺陷，在实现市场化运作的同时，满足低收入群体的基本住房需求。未来房地产市场或将形成“双轨制”：40%为由市场决定价格的商品房市场，政府不再干预；另外60%为保障性住房，价格低于周边商品房，但受限于交易。
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